Jika dijelaskan secara sederhana, sertifikat kepemilikan atas unit apartemen adalah suatu dokumen legal yang bisa memberikan perasaan aman kepada pemilik karena statusnya telah diakui secara hukum. Perlu kamu ketahui, pihak yang wajib memiliki sertifikat apartemen adalah sang pemilik properti tersebut.
Para penyewa tidak perlu memiliki sertifikat semacam ini. Namun, untuk menghindari berbagai hal yang tidak diinginkan, kamu bisa menanyakan soal sertifikat apartemen ini kepada pemilik sebelum menyewanya.
Meski sudah memiliki sertifikat apartemen, kamu sebagai penghuni tidak bisa seenaknya mengubah kondisi unit tersebut. perubahan ini meliputi jumlah kamar, penambahan luas ruangan, dan lain sebagainya. Perubahan krusial semacam itu memerlukan izin lebih lanjut dengan pihak pengembang, tapi kamu tetap bisa melakukan beberapa perubahan kecil seperti dekorasi dan tata ruang di dalamnya.
Secara umum, hak kepemilikan atas apartemen sedikit lebih kompleks ketimbang hak kepemilikan rumah. Sebab, kebanyakan apartemen berdiri di atas tanah milik negara, tanah hak milik dan tanah pengelolaan.
Apabila apartemen tersebut berdiri di atas tanah negara, maka status dari bangunan tersebut adalah HGB murni. Namun jika bangunan apartemen tersebut berdiri di atas tanah hak milik, maka statusnya menjadi HGB Hak Milik dan apartemen yang berdiri di atas tanah pengelolaan statusnya menjadi HGB HPL. Berikut penjelasannya lebih lanjut.
1. Apartemen SHMSRS
Jika dicermati lebih lanjut, jenis sertifikat apartemen ini merupakan pecahan dari HGB. Pada dasarnya, HGB sendiri statusnya dibagi lagi jadi beberapa jenis, salah satunya adalah HGB Milik. Biasanya, apartemen dengan status HGB Milik memang dibangun di atas lahan milik perorangan atau milik pengembang.
Secara garis besar, Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) ini dibuat sama dengan Sertifikat Hak Milik (SHM). Perbedaannya hanya terletak pada warna dokumennya. SHM memiliki dokumen dengan warna sampul hijau, sedangkan SHMSRS memiliki dokumen dengan warna sampul merah muda. Kedua jenis sertifikat apartemen ini memiliki kedudukan yang sama-sama kuat sehingga bisa dijadikan jaminan untuk perbankan.
Mengacu pada UU No. 5 Tahun 1960 mengenai Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, jangka waktu kepemilikan apartemen dengan hak ini berlaku sampai dengan 30 tahun. Kamu pun bisa memperpanjangnya sampai 20 tahun ke depan. Namun ingat, pengajuan perpanjangan ini bisa dilakukan minimal dua tahun sebelum masa berlaku SHMSRS ini habis.
Berdasarkan UU Satuan Rumah Susun atau UU No. 20 tahun 2011, hak yang kamu miliki sebagai pemilik unit apartemen bukan hanya menyangkut hak milik perorangan saja, tapi juga hak milik bersama. Adapun hukum status kepemilikan apartemen ini terbagi menjadi dua macam yaitu, kepemilikan perorangan dan kepemilikan bersama.
#1. Kepemilikan perorangan
Sesuai dengan namanya, hak milik perorangan ini meliputi unit apartemen yang kamu beli. Di dalam unit tersebut, kamu terlepas dari berbagai jenis peraturan bersama yang diterapkan di apartemen. Misalnya, kamu bebas melakukan modifikasi unit berupa dekorasi atau penataan ruang, melakukan kegiatan apa saja asal tidak melanggar hukum dan lain sebagainya.
Pihak pengelola apartemen juga tidak bisa seenaknya meminta kamu untuk mengubah kondisi di dalam unit apartemen tersebut, kecuali memang hal tersebut sudah disepakati sejak awal. Inilah yang dikenal sebagai hak perorangan dalam SHMSRS.
#2. Kepemilikan bersama
Meski demikian, ada juga komponen milik bersama antara kamu dan penghuni apartemen lainnya yang meliputi lift, koridor apartemen, jaringan listrik, pipa-pipa, dan area lain yang ada di lingkungan apartemen di luar unitnya. Tak hanya itu saja, ada pula komponen benda bersama yang bukan jadi bagian dari apartemen. Mulai dari kolam renang hingga taman di sekitarnya.
Di dalam area atau benda yang jadi hak milik bersama ini, kamu sebagai penghuni terikat dengan sejumlah aturan dalam hal pemakaian atau penguasaannya. Seperti misalnya, biaya pengelolaan gedung hingga aturan pemakaian kolam renang.
2. Apartemen SKBG
Apabila apartemen yang kamu beli berdiri di atas lahan milik pemerintah ataupun tanah wakaf, maka kamu tidak akan mendapat sertifikat SHMSRS seperti di atas, tapi Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung atau SKBG. Status pengelolaan apartemennya disebut dengan HGB murni.
Pada dasarnya, SKBG merupakan surat tanda bukti hak atas status kepemilikan suatu bangunan gedung yang difungsikan untuk kepentingan komersial ataupun publik. Jangka waktu kepemilikan apartemen dengan HGB murni sama dengan apartemen HGB Hak Milik.
Bentuk dari sertifikat ini berupa salinan surat perjanjian atas sewa tanah, salinan buku bangunan gedung, gambar denah lantai yang menunjukkan unit pemilik, rincian besarnya hak atas bagian dan tanah bersama bagi pihak yang bersangkutan.
Adanya sertifikat ini mampu memberi kepastian bagi pemilik bangunan gedung secara keseluruhan, baik untuk ruang komersial atau apartemen yang didirikan di atas lahan milik pihak lain. Bagi pihak perbankan, SKBG ini juga sangat menarik karena berupa hak kepemilikan bangunan yang dibuktikan dalam dokumen sah untuk dijadikan jaminan kredit yang diikat secara fidusia.
3. Apartemen di Atas Tanah Hak Pakai
Berikutnya adalah sertifikat hak pakai yang melegalkan pemanfaatan properti sesuai dengan karakteristiknya. Objek dari sertifikat hak pakai ini bisa berupa tanah hak milik, tanah negara, ataupun tanah hak pengelolaan.
Sertifikat tanah hak pakai diberikan melalui keputusan menteri atau pejabat yang berwenang untuk dimanfaatkan oleh masyarakat luas maupun lembaga yang membutuhkannya. Asal, penggunaan bangunan ini sesuai dengan ketentuan yang telah ditetapkan.
Pihak pemilik sertifikat hak pakai ini memiliki hak untuk mengembangkan tanah yang dimiliki. Misalnya untuk membangun atau mengembangkan properti hingga mengolah tanahnya untuk mendapatkan hasil produksi.
Perlu kamu ketahui, jangka waktu kepemilikan apartemen dengan sertifikat hak pakai ini maksimal 25 tahun dan bisa diperpanjang maksimal 20 tahun. Sementara itu, jangka waktu pemanfaatan dari sertifikat hak pakai atas tanah milik perorangan adalah maksimal 25 tahun. Sayangnya, pemanfaatan ini tidak bisa diperpanjang lagi.
Biasanya, negara ataupun pemegang hak pengelolaan ini akan mempertimbangkan apakah pemegang sertifikat tersebut memenuhi persyaratan untuk mendapat perpanjangan hak pakai atau tidak. Kondisi properti tanah juga kerap jadi bahan pertimbangan perpanjangan sertifikat tersebut.
Meskipun tidak bisa diperpanjang, sertifikat hak pakai atas tanah milik perorangan berdasarkan pasal 49 ayat 2 PP No.40 tahun 1996 bisa diperbarui sesuai kesepakatan dengan pemegang hak milik atas tanah tersebut. Antara hak pakai dengan guna hak bangunan berbeda. Kamu bisa baca tulisan ini: Beda Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan.
Jadi berdasarkan uraian di atas bisa disimpulkan bahwa jangka waktu kepemilikan apartemen bisa saja berakhir. Soal kapan waktu berakhirnya kepemilikan apartemen tersebut sangat bergantung dengan jenis haknya.
